Come capire se un'asta è conveniente rispetto ai prezzi della zona

Un'asta sembra sempre un affare, ma rispetto a cosa? Il confronto con le quotazioni ufficiali della zona è il primo filtro per capirlo, a patto di farlo sul prezzo giusto e di sapere quando non vale.

Il riferimento: le quotazioni OMI

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre, per ogni zona di ogni comune, una forbice di valori al m² per tipologia (abitazioni, box, negozi, uffici), sia di compravendita sia di locazione. È una fonte pubblica e uniforme in tutta Italia: il punto di partenza più solido per il confronto.

Su quale prezzo fare il confronto

Usa l'offerta minima, non il prezzo base: è di regola il prezzo base ridotto di un quarto (art. 571 c.p.c.), cioè il prezzo a cui il lotto si può davvero comprare se non ci sono altri offerenti.

1. Prendi l'offerta minima dall'avviso di vendita.
2. Dividila per la superficie indicata in perizia.
3. Confronta il risultato con la forbice OMI della zona per la stessa tipologia.

Esempio: offerta minima 120.000 €, 90 m², quindi circa 1.333 €/m². Se la zona va da 1.800 a 2.400 €/m², il lotto è circa il 26% sotto il minimo.

Perché uno sconto può non essere un affare

Le quotazioni OMI descrivono immobili ordinari, liberi e in stato normale. Un immobile all'asta spesso non lo è. Lo sconto rispetto alla zona deve coprire:

• lavori di ristrutturazione e impianti;
• occupazione, che costa tempo;
• regolarizzazioni: una sanatoria ha un costo, un abuso non sanabile può azzerare lo sconto;
• spese: imposte, arretrati condominiali, costi della procedura;
• la gara, se ci sono altri offerenti.

Per stimare questi costi, ecco come leggere la perizia.

Quando il confronto inganna

• Quote e diritti parziali. Se si vende metà dell'immobile o la nuda proprietà, il prezzo al m² è bassissimo ma non compri l'intero bene.
• Box, posti auto e cantine. Superfici spesso approssimative e quotazioni a parte: il prezzo al m² può uscire fuori scala.
• Lotti di più beni. Appartamento, box e cantina hanno un prezzo unico: dividerlo per la sola superficie abitativa gonfia lo sconto.
• Superficie lorda o netta. Le quotazioni OMI si riferiscono alla superficie lorda: con quella calpestabile il confronto si sposta.
• Scostamenti estremi. Un lotto all'80% sotto la zona di solito nasconde un errore nella superficie, una quota o un problema serio.

Se il cliente compra per mettere a reddito, i valori OMI di locazione danno anche un primo ordine di grandezza del canone e del rendimento.

Come farlo con AviAste

In AviAste il confronto è già pronto nella pagina di ogni annuncio.

1. Registrati gratis su app.aviaste.ai, apri il Mercato e clicca un annuncio.
2. Nella sezione «Prezzi della zona» trovi la zona, con il quartiere quando l'Agenzia lo indica, e la forbice per la tipologia del lotto.
3. Se la superficie è nota, una barra mostra dove cade l'offerta minima al m², con una frase come "Offerta minima: 3.300 €/m², il 25% sotto il minimo della zona". Senza offerta minima si usa il prezzo base.
4. Quando il confronto va preso con cautela (quota, box, cantina, scostamento estremo), AviAste lo segnala sotto.
5. «Tutti i prezzi della zona» apre la tabella con i prezzi di acquisto e affitto di ogni tipologia, riferiti all'ultimo semestre pubblicato.
6. Per una zona qualsiasi, anche senza annuncio, chiedi ad Avi: "quanto costa al m² un appartamento in Via Marmorata a Roma?".

La sezione non compare quando la posizione del lotto è approssimativa o l'Agenzia non pubblica prezzi per quella zona.

In conclusione

Un'asta è conveniente quando l'offerta minima al m² sta abbastanza sotto i prezzi della zona da coprire lavori, liberazione, regolarizzazioni e spese. Il confronto OMI è il primo filtro, non la decisione: va fatto sull'offerta minima e sulla superficie giusta, e lasciato da parte per quote, box e cantine. Con AviAste lo trovi già pronto in ogni annuncio.