Immobile all'asta occupato: con o senza titolo opponibile, cosa cambia

Occupato non vuol dire sempre la stessa cosa. Se l'occupante ha un titolo opponibile resta anche dopo la vendita, e compri un immobile a reddito più che una casa. Se il titolo non c'è, l'immobile va liberato. Vediamo come distinguere i due casi.

Cos'è un titolo opponibile

Un titolo è opponibile quando resiste alla vendita: chi compra all'asta lo deve rispettare, come avrebbe dovuto fare il debitore. Il caso tipico è il contratto di locazione con data certa anteriore al pignoramento (art. 2923 c.c.).

Lo stesso articolo pone due limiti:

• un contratto di oltre nove anni non trascritto prima del pignoramento vale solo per nove anni dall'inizio della locazione;
• un contratto con canone vile, inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di locazioni precedenti, non va rispettato.

Può essere opponibile anche l'assegnazione della casa familiare al genitore con i figli. Sono casi tecnici: di solito li valuta il perito.

Occupato con titolo: compri anche un contratto

Con l'aggiudicazione subentri come locatore. L'inquilino resta fino alla scadenza del contratto, i canoni dal trasferimento in poi spettano a te e, per riavere l'immobile, devi seguire le regole della locazione, con disdetta e preavvisi.

Per chi cerca casa da abitare è quasi sempre un ostacolo. Per chi investe può essere un vantaggio: un immobile già a reddito, spesso a un prezzo più basso proprio perché occupato. In quel caso leggi il contratto: canone, durata, scadenze ed eventuali morosità.

Occupato senza titolo: va liberato

Di solito si tratta del debitore stesso, di chi ha un contratto scaduto o firmato dopo il pignoramento senza autorizzazione del giudice, o di chi occupa senza alcun contratto.

La liberazione la attua il custode giudiziario su ordine del giudice (art. 560 c.p.c.), di norma senza costi per chi compra. I tempi però variano molto: dipendono dal tribunale e dalla situazione dell'occupante.

Cosa verificare prima di offrire

1. La perizia e la relazione del custode: chi occupa e con quale titolo. Ecco come leggere la perizia.
2. Le date: la data certa del contratto, di solito la registrazione, rispetto a quella del pignoramento.
3. Canone e durata: un canone molto basso può rendere il contratto non opponibile, ma la valutazione spetta al giudice.
4. La situazione di oggi: la perizia può essere di qualche anno fa. Chiedi al custode e prenota la visita.
5. L'avviso di vendita: dice se l'immobile si vende libero, occupato o in liberazione, ed è il riferimento per la tua asta.

Come cercare per titolo dell'occupante con AviAste

Nel Mercato di AviAste i filtri della «Scheda immobile» si basano su quello che dicono avviso di vendita e perizia di ogni annuncio.

1. Registrati gratis e apri il Mercato.
2. Nel pannello «Filtri di ricerca», sezione «Scheda immobile», clicca «Occupazione».
3. Sotto «Occupato» trovi due voci più precise: «solo con titolo opponibile», per chi cerca un immobile già locato, e «solo senza titolo», per chi accetta di aspettare la liberazione. Puoi aggiungere «Libero» e «In liberazione».
4. Per togliere i casi più delicati spunta «Escludi gli occupanti di categoria protetta», poi chiudi con «Fatto».

Gli annunci i cui documenti non dicono nulla sull'occupazione restano nascosti: per vederli spunta «Anche quando il documento non lo dice». Nella pagina di ogni annuncio, la colonna «Ci puoi entrare» mostra lo stato di occupazione, chi occupa e se il titolo è opponibile. Con «Salva ricerca» ricevi ogni mattina per email i nuovi annunci con gli stessi criteri.

In conclusione

Con un titolo opponibile compri un immobile e un contratto; senza titolo compri un immobile da liberare. Sono due operazioni diverse, per clienti diversi. Per la singola asta contano perizia e avviso di vendita, e nei casi dubbi conviene sentire il custode prima di offrire.