Aste andate deserte: come trovare i lotti dove il prezzo è già sceso

Un lotto alla terza asta può costare meno della metà del primo prezzo base. È lì che si trovano gli sconti più forti, ma anche gli immobili con qualche problema.

Come funzionano i ribassi

Un'asta è deserta quando non arriva nessuna offerta valida. La procedura prosegue con un nuovo tentativo, di solito a un prezzo base più basso: il ribasso può arrivare fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo deserto, fino alla metà (art. 591 c.p.c.). La misura concreta la decide il tribunale: fa fede l'avviso di vendita.

Con ribassi del 25%, un lotto partito da 200.000 € alla terza asta ha un prezzo base di 112.500 €. E poiché l'offerta minima è il prezzo base meno un quarto (art. 571 c.p.c.), si può offrire da 84.375 €: il 42% del primo prezzo.

Perché un lotto va deserto

Prima di guardare il prezzo, chiediti perché nessuno ha offerto:

• occupazione difficile da risolvere, o un inquilino con contratto opponibile;
• diritto parziale: quota, nuda proprietà, usufrutto;
• abusi edilizi non sanabili o costosi;
• lavori pesanti o un fabbricato non finito;
• mercato locale debole;
• poca visibilità: periodi con meno offerenti o documenti incompleti.

L'ultimo motivo crea le vere occasioni. Gli altri vanno quantificati: se il problema costa meno dello sconto, l'operazione può avere senso. Per stimarlo serve leggere bene la perizia.

Cosa controllare prima di offrire

1. Lo storico: un lotto aggiudicato e poi tornato all'asta, per esempio per un saldo non versato, è diverso da uno sempre deserto.
2. Il prezzo al m² dell'offerta minima rispetto ai prezzi della zona.
3. La data del prossimo tentativo: aspettare un altro ribasso è una scommessa, perché più il prezzo scende più offerenti arrivano, e in gara il prezzo può salire ben oltre l'offerta minima.

Come trovare le aste ribassate con AviAste

1. Registrati gratis su app.aviaste.ai e apri Mercato.
2. Nei «Filtri di ricerca», scrivi nel campo «Storico aste» («Aste già svolte») il numero minimo di tentativi: con 2 vedi solo i lotti con almeno due aste alle spalle.
3. Sulle schede, l'etichetta sotto il titolo indica il tentativo: "1ª asta", "3ª asta". «Storico incerto» vuol dire che la procedura ha più lotti non distinguibili dai dati del portale: lo storico va verificato a mano.
4. Nell'annuncio, la sezione «Storico aste» mostra ogni tentativo con data, esito, prezzo base e ribasso. Quando i dati lo permettono, stima anche dove scenderebbe il prezzo base con un ribasso uguale all'ultimo: è aritmetica, non una previsione del tribunale.

1. Combina lo storico con gli altri filtri, per esempio «Occupazione» «Libero», e premi «Salva ricerca»: ogni mattina ricevi per email i nuovi lotti ribassati che rispondono ai tuoi criteri.

In conclusione

Le aste ripetute sono il posto giusto per cercare prezzi bassi, a patto di capire perché il lotto non si è venduto. Lo storico dice quanto è sceso il prezzo, la perizia dice perché. Misura e cadenza dei ribassi le decide il tribunale: per ogni asta fa fede l'avviso di vendita.