Quota, nuda proprietà, usufrutto: cosa si compra davvero all'asta

All'asta non si vende sempre un immobile intero. A volte si vende metà appartamento, la proprietà senza poterci abitare o il diritto di abitarci senza la proprietà. Il prezzo basso spesso dipende proprio da questo.

Perché il diritto in vendita conta

Il prezzo base riflette il diritto messo in vendita, non l'immobile. Due appartamenti identici possono avere prezzi molto diversi perché in uno si vende la piena proprietà e nell'altro metà. Il diritto lo trovi nell'avviso di vendita e nella perizia, di solito già nella descrizione del lotto.

I diritti che puoi trovare

• Piena proprietà. Compri l'immobile per l'intero: puoi abitarlo, affittarlo e rivenderlo. È il caso più semplice.
• Quota di proprietà. Compri una parte indivisa, per esempio 1/2: diventi comproprietario, ma nessuna stanza è solo tua. Per avere l'intero serve un accordo con gli altri titolari o una divisione, anche in tribunale, con tempi e costi propri.
• Nuda proprietà. Compri la proprietà, ma l'usufrutto resta a un'altra persona, che continua ad abitare l'immobile o a incassarne gli affitti. Se l'usufrutto è a vita, diventi pieno proprietario solo alla morte dell'usufruttuario (art. 979 c.c.).
• Usufrutto. Compri il diritto di usare l'immobile o affittarlo, ma non la proprietà. È un diritto a tempo: finisce al più tardi con la vita dell'usufruttuario.
• Diritto di superficie. Tipico dell'edilizia convenzionata: la costruzione è tua, il terreno resta di altri, spesso del Comune, e il diritto ha di solito una scadenza. Possono esserci vincoli sul prezzo di rivendita; in alcuni casi si può trasformare in piena proprietà, da verificare con il Comune.
• Altri diritti. Enfiteusi, uso, abitazione: rari, da leggere sempre sui documenti.

I diritti di terzi che restano

Anche con la piena proprietà, l'immobile può essere gravato da diritti di terzi. Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti (art. 586 c.p.c.), ma non tutto. Possono restare, per esempio, una servitù di passaggio, un diritto di abitazione a favore di un'altra persona o i vincoli dell'edilizia convenzionata. Le formalità che restano a carico di chi compra sono indicate nella perizia e nell'avviso di vendita.

Cosa controllare prima di offrire

1. Il diritto e la quota indicati nell'avviso, lotto per lotto.
2. Gli altri titolari, in caso di quota o nuda proprietà, e se abitano l'immobile.
3. La durata dell'usufrutto o del diritto di superficie.
4. Le formalità che restano dopo il decreto di trasferimento. Ecco come leggere la perizia.
5. Il confronto con il mercato: per una quota o un diritto parziale il prezzo al m² non va confrontato con quello della zona. Ne parliamo nella guida sui prezzi della zona.

Come cercare per diritto in vendita con AviAste

Nel Mercato di AviAste il diritto in vendita è uno dei filtri della «Scheda immobile», che si basa su quello che dicono avviso di vendita e perizia di ogni annuncio.

1. Registrati gratis e apri il Mercato.
2. Nel pannello «Filtri di ricerca», sezione «Scheda immobile», clicca «Diritto» e scegli quello che cerchi, per esempio «Piena proprietà».
3. Spunta «Escludi i lotti gravati da diritti di terzi» per togliere gli annunci i cui documenti li segnalano, poi chiudi con «Fatto».

Puoi fare lo stesso a parole con Avi, l'assistente di AviAste: scrivi cosa cerchi nel campo «Cerca a parole tue…» in cima al Mercato e Avi imposta i filtri per te. Puoi poi continuare a scrivere per affinare la ricerca.

In conclusione

Prima del prezzo, chiediti cosa stai comprando: l'immobile intero, una parte, la proprietà senza poterla usare o il diritto di usarla per un tempo limitato. Sono acquisti diversi, con valori diversi. Per la singola asta vale quello che dicono avviso di vendita e perizia.